La compra de una vivienda es una de las inversiones más importantes que realizan las personas a lo largo de su vida. Para muchas familias, de hecho, es la única fuente de ahorro de toda su vida. Y con un desembolso tan importante, no es de extrañar que se suela financiar a través de un préstamo hipotecario, un instrumento financiero muy popular, pero que no está exento de costes.
Uno de los gastos asociados a la hipoteca que a menudo pasa desapercibido es la comisión de apertura, una cantidad que el banco cobra por los gastos administrativos y de gestión del préstamo. Sin embargo, en algunos casos, esta comisión puede ser excesiva o, directamente, ilegal, por lo que es posible reclamar su devolución. En este artículo, analizaremos las claves para reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca y cómo hacerlo de manera efectiva.
La comisión de apertura es un cargo que los bancos suelen cobrar al conceder una hipoteca para cubrir los gastos administrativos y de gestión asociados a la apertura del préstamo. Esta comisión suele oscilar entre el 0,5% y el 1% del importe total del préstamo y puede representar una cantidad significativa de dinero.
La comisión de apertura se aplica normalmente en el momento de la formalización del préstamo hipotecario, es decir, en el momento en que se firma el contrato de la hipoteca. Sin embargo, este cargo no es obligatorio, por lo que no siempre se aplica (aunque, en la práctica, no es algo habitual).
En España, tanto la Ley Hipotecaria como la Ley de Consumidores y Usuarios establecen las normas que regulan las comisiones bancarias, entre las cuales se encuentra la comisión de apertura de las hipotecas, y protegen los derechos de los consumidores.
Por un lado, la Ley de Consumidores y Usuarios establece que cualquier cláusula abusiva en un contrato, incluyendo las cláusulas sobre comisiones, puede ser declarada nula y sin efecto. Sin embargo, por otro lado, la normativa establece que los bancos pueden cobrar una comisión por los gastos de gestión y tramitación del préstamo, siempre y cuando sean proporcionados a los servicios prestados y no resulten abusivos. Es decir, la comisión de apertura es totalmente legal, siempre que sea proporcionada a cada situación y, por tanto, que no sea abusiva.
Además, la jurisprudencia española ha declarado que la comisión de apertura debe estar justificada por los servicios que se prestan, es decir, no puede ser un simple recargo encubierto, y debe estar relacionada con los gastos reales que el banco ha tenido que asumir. Además, el banco debe informar claramente al consumidor sobre la existencia de esta comisión y su importe antes de la firma del contrato.
En julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) declaró como abusivas la comisión de apertura de las hipotecas en España en caso de que no pasara un control de trasparencia que todo préstamo hipotecario debe cumplir, ofreciendo al cliente toda la información relacionada con el contrato de préstamo.
Pero, entonces, ¿en qué casos se considera como desproporcionada o abusiva? Grosso modo, los criterios establecidos por el TJUE son los siguientes:
Por tanto, si la comisión de apertura es abusiva o desproporcionada, los consumidores tienen derecho a reclamar su devolución y a que se elimine dicha cláusula del contrato hipotecario.
Si crees que la comisión de apertura que han aplicado a tu hipoteca es abusiva o desproporcionada, puedes reclamar su devolución y la eliminación de dicha cláusula en el contrato hipotecario. Para ello, debes seguir los siguientes pasos:
1. Revisa el contrato hipotecario: Antes de iniciar cualquier acción, es importante revisar detenidamente el contrato hipotecario para confirmar si se ha cobrado una comisión de apertura y si esta es abusiva o desproporcionada.
2. Consulta con un abogado especializado: antes de presentar cualquier demanda, es recomendable que consultes con un abogado especializado en derecho bancario para que te asesore sobre la viabilidad de tu reclamación y te guíe en este proceso.
3. Presenta una reclamación formal al banco: acto seguido, deberás presentar una reclamación formal al banco explicando los motivos por los cuales consideras que la comisión de apertura es abusiva y solicitando la devolución de dicha comisión. Es importante que adjuntes toda la documentación que pueda ser relevante, como el contrato hipotecario y los extractos bancarios.
4. Espera la respuesta del banco: Una vez hayas presentado la reclamación, el banco deberá responder en un plazo de dos meses. Si el banco no responde o su respuesta no es satisfactoria, podrás interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco o ante el Banco de España.
5. Acude a los tribunales: Si tras seguir estos pasos no has conseguido la devolución de la comisión de apertura, podrás acudir a los tribunales para reclamar tus derechos como consumidor. Es importante contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho bancario para iniciar una demanda judicial.
Reclamar la comisión de apertura de la hipoteca puede parecer un trámite complicado, pero conociendo las claves y siguiendo los pasos adecuados, puede ser un trámite sencillo. Es importante que antes de iniciar cualquier acción, revises las condiciones de tu hipoteca y consultes con un abogado o experto en derecho bancario para que te asesore de manera efectiva. Recuerda que, como consumidor, tienes derechos y debes protegerlos. No te quedes con dudas, infórmate y reclama lo que es tuyo.
