La dación en pago es una posibilidad que estuvo muy de moda en la mitad de la década anterior, sobre todo ante la cantidad de desahucios que se estaban produciendo en España. Pero, ¿sabes lo que es y qué implicaciones tiene? A continuación, te lo explicamos.
Según la propia definición de la Real Academia Española (RAE), la dación en pago (del latín datio in solutum) consiste en una transmisión, al acreedor o a los acreedores, del dominio de una cosa en compensación de una deuda.
Se refiere, por tanto, al acto por el cual el deudor realiza, a título de pago de la deuda pendiente, una prestación diferente a la establecida contractualmente al acreedor, quien la acepta en sustitución de la deuda pendiente.
Generalmente, la dación en pago en España se entiende como la entrega de un bien material o dinero al banco como equivalente al cumplimiento de la obligación originaria de dar. La aplicación más habitual es cuando se compra una vivienda con hipoteca, en la que la vivienda se utiliza como activo para liberar al propietario de sus cuotas.
La dación en pago está regulada en numerosos preceptos del Código Civil, concretamente en su artículo 1.166. Sin embargo, en la práctica, muchas entidades no aceptan la dación en pago para extinguir la deuda hipotecaria, especialmente después del estallido de la burbuja inmobiliaria.
El motivo es que, en muchos casos, el valor de la vivienda en el momento en el que se desea cancelar la hipoteca es inferior a la deuda pendiente.
Ante esta situación, numerosos colectivos demandaban la aplicación práctica de esta figura en un caso muy específico: la cancelación de un préstamo hipotecario con el banco.
En un contexto de crisis económica que afectó a los colectivos más vulnerables, los bancos ejecutaban la hipoteca, se quedaban con la vivienda hipoteca y, al mismo tiempo, exigían el capital pendiente a los hipotecados cuando estos no podían seguir pagando su deuda.
Algunas plataformas, como la PAH, exigían que la vivienda hipotecada se utilizase para saldar la deuda pendiente, sin que eso significase poner en riesgo la economía de los deudores.
La dación en pago y la cesión de bienes son figuras similares que a veces suelen confundirse. Y si bien ambas permiten saldar las deudas para pagar las deudas cuando no tenemos capital suficiente, en realidad son conceptos diferentes con implicaciones también distintas.
La cesión de bienes está tipificada en el Código Civil, pero como cesión de derecho real y crediticio y, además, no extingue la deuda. La dación en pago, en cambio, es un método de pago que sí cancela la deuda. Además, en el caso de la cesión de bienes se transmite la titularidad del bien, mientras que en la dación de pago, además, se extingue la obligación en el mismo acto.
Como se puede observar, la diferencia más importante entre ambos conceptos es que, con la dación en pago, termina una obligación y evita que el deudor incurra en mora. La cesión de bienes mantiene la obligación mantiene la deuda y no asegura al acreedor que la deuda sea cancelada en su totalidad.
Para solicitar una dación en pago en España para saldar la deuda pendiente por una vivienda, se deben dar las siguientes circunstancias:
● El deudor debe encontrarse en el umbral de exclusión.
● El precio de adquisición de la vivienda debe cumplir con el límite impuesto, con un máximo de 250.000 euros.
● El plan de reestructuración de la deuda debe ser inviable.
● La entidad debe haber optado por no aplicar la quita de la deuda.
● Aunque el banco haya iniciado un procedimiento de ejecución, no se haya dictado el anuncio de subasta.
● La vivienda no debe estar gravada con cargas posteriores.
● La solicitud de dación se haya presentado dentro de los doce meses siguientes a la solicitud de la reestructuración. Transcurrido este plazo, cualquier actuación de la entidad sería ajena al Código.
Además, en el momento de pedir la dación, el deudor puede solicitar el arrendamiento de la vivienda durante dos años, pagando una renta del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Si se produjera el impago de la renta, se devengaría un interés de demora del 10%.
Entre las principales ventajas de la dación de pago se encuentran las siguientes:
● La deuda se queda saldada en cuanto entregues la vivienda.
● El resto de tu patrimonio quedará a salvo. Si no se aplica la dación en pago, el banco podría embargar todos tus bienes. E incluso si te encontrases en situación de insolvencia, podría ir contra el resto de tus bienes presentes y futuros.
● Ahorrarás en costes, ya que no tendrás que pagar los costes judiciales que conlleva una ejecución hipotecaria.
Sin embargo, no todo son ventajas al solicitar la dación en pago:
● Te quedarás sin casa. Podrás solicitar su alquiler al banco, pero ya no será de tu propiedad.
● Los bancos no saben aceptarla, generalmente porque el valor de la vivienda suele ser inferior a la deuda pendiente, y les supondría pérdidas.
● No sale gratis, ya que tendrás que pagar los gastos e impuestos asociados a esta operación.
En definitiva, como ves, la dación en pago es una herramienta financiera muy interesante para los deudores de préstamos hipotecarios, pero que, en la práctica, se usa de manera muy residual, por no decir inexistente. Tiene algunos problemas que hacen que no sea del todo práctico, pero sí es una alternativa interesante para cancelar deudas hipotecarias.
