Qué es la nuda propiedad

Cuando adquirimos una vivienda, normalmente estamos adquiriendo su pleno dominio, que se compone del usufructo vitalicio y de la nuda propiedad, dos figuras legales que se pueden disfrutar por separado. Sin embargo, en ocasiones, tan solo disponemos de una de las dos figuras, lo que hace que en la práctica no tengamos la total libertad para disfrutarla de la forma en la que queremos.En este artículo vamos a explicar en qué consiste una de ellas, la nuda propiedad, qué derechos y obligaciones confiere a su propietario y qué se puede hacer con ella llegado el caso.

En qué consiste la nuda propiedad

Cuando un comprador adquiere tan solo la nuda propiedad de la vivienda, en realidad está adquiriendo su dominio. Sin embargo, si el usufructo es de otra persona, esta tendrá el derecho a su disfrute e incluso a alquilarla, aunque no podrá venderla y, en general, no podrá realizar ninguna acción que le reporte ningún beneficio económico.Dicho de otro modo, quién adquiere la nuda propiedad adquiere la titularidad de la vivienda. Pero solo en caso de que también adquiriese el usufructo, que normalmente sucede cuando el usufructuario fallece, podrá tener el pleno dominio de la vivienda, y podrá residir en ella, venderla, alquilarla y, en general, realizar cualquier operación con ella.Pero, ¿quién iba a querer vender la vivienda sin vender su pleno dominio? Uno de los casos paradigmáticos es el de las personas jubiladas. La venta de la nuda propiedad proporciona un buen complemento para la jubilación, y como el usufructo todavía queda en manos del vendedor, puede seguir viviendo en su casa hasta que fallezca.Eso sí, en este caso, dado que únicamente está vendiendo una de las dos partes del pleno dominio de la vivienda, tendrá que asumir un descuento sobre su precio de mercado, y por supuesto, no se la podrá dejar en herencia a sus descendientes. Pero, al menos, podrá seguir disfrutando de la vivienda y, al mismo tiempo, de una buena cantidad de dinero para complementar su jubilación.

Diferencias entre nuda propiedad y usufructo vitalicio

La nuda propiedad y el usufructo vitalicio otorgan una serie de derechos diferentes:

• El nudo propietario posee la propiedad de la vivienda, pero no su uso y disfrute. Es decir, podrá vender esta figura a otras personas, pero ninguna de ellas podrá disfrutar de la vivienda. Tan solo cuando termine el usufructo, el nudo propietario podrá disfrutar plenamente de su vivienda, generalmente tras la muerte del usufructuario.
• El usufructuario tiene el uso y disfrute de la vivienda, pero no su propiedad. Es decir, podrá vivir en ella, pero no venderla. También podrá alquilársela a otra persona para obtener un rendimiento económico e, incluso, podrá vender el usufructo.

Derechos del nudo propietario

Aunque el nudo propietario de la vivienda tiene su propiedad, en realidad no tiene ningún tipo de poder sobre ella. Tan solo puede realizar un conjunto de acciones muy restringidas sobre la vivienda:

• Derecho de propiedad: el nudo propietario tiene la propiedad de la vivienda aunque, como hemos dicho, no tiene su uso y disfrute.
• Derecho a vender la nuda propiedad: también puede vender la nuda propiedad a una tercera persona, pero siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario.
• Derecho a hipotecar la nuda propiedad: se puede pedir un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de la finca usufructuada. Si al extinguirse el usufructo, se consolida el pleno dominio en el nudo propietario hipotecante, la hipoteca se extenderá también al usufructo, salvo pacto en contrario.
• Derecho a realizar obras y mejoras: se podrán realizar obras y mejoras en la vivienda sobre la que tiene la nuda propiedad, siempre que no perjudique al usufructuario.
• Derecho a que se restituya el uso y disfrute de la vivienda cuando se haya extinguido su usufructo.

Obligaciones del nudo propietario

El nudo propietario no tiene solo derechos, también tiene una serie de obligaciones que tiene que cumplir:

• Obligación a realizar reparaciones extraordinarias cuando sean necesarias. Si no las hace en el momento oportuno, podrá hacerlas el usufructuario y exigir al nudo propietario el aumento de valor que tenga la finca.
• Respeto al derecho del usufructuario: el nudo propietario no podrá alterar la forma ni la sustancia de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario.
• Pago de los gastos e impuestos que correspondan: El nudo propietario y el usufructuario tienen que hacerse cargo de diferentes costes por la vivienda. El usufructuario tendrá que pagar los recibos de los suministros (agua, luz, teléfono…) y las cuotas de la comunidad por vivir ahí. El nudo propietario, por su parte, se hace cargo del pago del IBI, la tasa de basuras, los gastos de comunidad y los gastos extraordinarios.
• Responder ante el usufructuario: El nudo propietario deberá responder ante el usufructuario si la finca se embarga o se vende judicialmente para el pago de deudas.
• Abonar la hipoteca de lo usufructuado: si en el momento de constituirse el usufructo la finca está hipotecada, corresponderá al nudo propietario el pago de las cuotas correspondientes.

Una opción de futuro como complemento a la jubilación

La mayoría de expertos señalan que la venta de la nuda propiedad es una opción que tiene cada vez más adeptos, especialmente entre aquellas personas que tienen entre 65 y 70 años y buscan un complemento a su jubilación.Es una de las mejores formas de conseguir liquidez sobre un activo tan ilíquido como es la vivienda, y sin renunciar a su uso y disfrute hasta el fallecimiento. Es decir, para muchas personas, la venta de la nuda propiedad solo confiere ventajas a su día a día.Eso sí, hay que tener en cuenta que al vender la nuda propiedad también se vende su posibilidad de venta futura. Los herederos no podrán disponer de ella cuando el propietario fallezca, ya que en ese momento el pleno dominio pasa a ser propiedad de quien tenga la nuda propiedad en ese momento.

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