Los últimos diez años han sido especialmente intensos en lo que al mercado hipotecario se refiere. A los cambios tecnológicos habituales y presentes en otras industrias se le suman otras regulaciones a nivel europeo que han provocado cambios profundos en la oferta hipotecaria.
Pero, ¿cómo ha cambiado el mercado en la última década? A continuación, te explicamos todos los detalles de lo que ha ocurrido.
Hasta hace poco tiempo, la mayoría de hipotecas en España se firmaban a tipo variable, y normalmente referenciadas al euríbor, que es el indicador por excelencia para determinar el TIN del préstamo junto con un diferencial.
En los últimos años, el euríbor ha dado muchas alegrías a los deudores ya que, desde que en el año 2016 alcanzase terreno negativo, ha ido pulverizando mínimos históricos de forma sistemática, en parte debido a la política monetaria expansiva del Banco Central Europeo.
En 2021, el euríbor alcanzó su nivel más bajo, al llegar al -0,505%. Sin embargo, el cambio de rumbo de las políticas monetarias, motivada por una elevada inflación, ha hecho que el euríbor haya vuelto a subir en 2022, volviendo a ser positivo tras 6 años instalado en terreno negativo.
Un euríbor negativo supone menos diferencial de intereses para los bancos y, en consecuencia, menos beneficios. Ante esta realidad, las entidades se han visto obligadas a hacer emerger productos que, hasta ese momento, se ofrecían de manera residual.
Este ha sido el caso de las hipotecas fijas,que han ganado un protagonismo importante durante los últimos diez años. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, el 60% de las hipotecas constituidas en España en 2021 se hacían a tipo fijo, frente al poco menos del 40% a tipo variable.
Por poner este dato en perspectiva, en 2012, tan solo diez años antes, las hipotecas a tipo fijo tan solo suponían el 6,6% del total de hipotecas constituidas, frente al 93,4% de las hipotecas a tipo variable.
No obstante, en 2022 se viene apreciando una reducción en la oferta comercial de las hipotecas a tipo fijo por parte de las entidades, sobre todo por el previsible aumento del euríbor que aumentará los diferenciales de intereses en el futuro.
Los precios bajos en las hipotecas se explican también por otro factor: la mayor competencia en la oferta hipotecaria. Numerosos actores se han sumado a esta industria, ofreciendo hipotecas desde diferentes canales, especialmente el online.
En cierto modo, se ha producido una cierta revolución hipotecaria digital, a lo que ha contribuido la apertura de la infraestructura bancaria a terceros a través de APIs, fruto de la nueva regulación PSD2 a nivel europeo.
En la actualidad, cualquier aplicación puede acceder a la arquitectura tecnológica de los bancos y ofrecer una solución adaptada a la medida de los clientes bancarios. Y esto, en el caso de las hipotecas, supone un aumento de la competencia entre entidades fuera del circuito bancario.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística, el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas constituidas de tipo variable alcanzó el mínimo del 2,15% en septiembre de 2021, frente al más del 5% de hace más de 10 años.
El 16 de junio de 2019 se puso en marcha la nueva ley hipotecaria, que modificaba algunos aspectos esenciales en la formalización de las hipotecas. El objetivo de la ley es aumentar la protección a los consumidores, eliminando cláusulas abusivas, limitando algunas comisiones relevantes y clarificando quién tiene que pagar ciertos gastos, entre otras cosas.
Esta ley traspone la Directiva sobre créditos hipotecarios de 2014/17 de 4 de mayo, finalmente ejecutada en 2019, mediante La Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCI) 5/2019 de 15 de marzo, publicada en el BOE el 16 de marzo. Desde ese momento, la legislación española conseguía adaptarse a los preceptos de la Comisión Europea, armonizando ciertos aspectos en todos los países miembros en materia hipotecaria.
La puesta en marcha de la ley hipotecaria respondía a diferentes polémicas derivadas de la aplicación de cláusulas abusivas por parte de las entidades, que desembocó en diferentes litigios, por ejemplo en las cláusulas suelo, la aplicación abusiva del IRPH o la aplicación de gastos hipotecarios.
Diferentes sentencias por parte del Tribunal Supremo dieron la razón a los hipotecados, haciendo que la banca tuviese que devolver diferentes gastos, causando un importante agujero financiero en sus cuentas contables.
En total, los que tuvieron que hacerse cargo de todos los gastos de constitución de su hipoteca podrían reclamar la devolución de una media de algo más de 3.300 euros al banco, lo que ha costado al conjunto de la banca un total de 4.000 millones de euros según diferentes estimaciones.
En definitiva, en estos últimos diez años en España se han producido cambios muy profundos en la industria hipotecaria. Los bajos tipos de interés del mercado, la revolución tecnológica o las nuevas regulaciones a nivel europeo han cambiado el panorama en el sector, haciendo que las hipotecas hayan sido más baratas.
Sin embargo, el nuevo panorama se presenta con cambios igualmente importantes, sobre todo por el aumento de los tipos de interés que rápidamente se trasladará a la evolución del euríbor.
